Sanierung eines Baudenkmals

Vielleicht tragt Ihr Euch selbst mit dem Gedanken, eine Denkmalsanierung durchzuführen, oder würdet einfach nur gerne wissen, wie so etwas abläuft. Auf dieser Seite haben wir unsere ganz allgemeinen Erfahrungen dargestellt, die wir bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gemacht haben.

Da die gesetzlichen Regelungen und Fördermöglichkeiten von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein können, und sie sich auch innerhalb eines Bundeslandes ändern (ein paar Tage vor Verfassen dieses Artikels ist beispielsweise eine Änderung des Denkmalschutzgesetzes in Bayern in Kraft getreten), sehen wir allerdings davon ab, konkrete Zahlen oder Rechtsvorschriften zu nennen – dies würde den Rahmen dieses Blogs sprengen. Falls Ihr mehr Details über genau Euren speziellen Fall erfahren möchtet, so empfehlen wir, Kontakt mit einem auf diesem Fachgebiet spezialisiertem Architekturbüro, Eurer Steuerberatung und Eurem jeweiligen Landesamt für Denkmalpflege aufzunehmen. Nur bei Kenntnis der genauen Umstände des Einzelfalles lassen sich informierte Ratschläge geben.

Wer so eine Szene nicht schützenswert findet, braucht eigentlich nicht weiterzulesen 🙂

Warum Denkmalschutz?

Fast niemand möchte, dass schöne, historische Gebäude verschwinden. Diese interessanten Häuser, Burgen, Kirchen oder einfach auch nur Mauern oder Ruinen stellen einen unwiderbringlichen Kulturschatz dar, an dem sich die Allgemeinheit erfreuen kann. Niemand träumt vom Urlaub im Businessviertel der Großstadt. Eine schöner Altstadtkern mit Fachwerkhäusern, alten Kirchtürmen, historisch gepflasterten Gassen und einem mittelalterlichen Marktplatz wirkt wie ein Magnet, dessen Wert sich kaum in Zahlen wiedergeben läßt. Umsätze aus dem Tourismusgewerbe können einen finanziellen Wert erahnen lassen, doch der wahre Wert von Denkmälern liegt in ihrer Inspirationskraft und der Vermittlung des Gefühles, dass es in unserer schnelllebigen Zeit aller Wegwerfmentalität zum Trotz eben doch noch Beständigkeit in der Welt gibt.

Doch wenn ein Denkmal einmal entfernt bzw. soweit verändert wurde, dass der historische Charakter verloren gegangen ist, so ist dies irreversibel. „Alter“ ist das einzige Gebäudemerkmal, welches sich auch mit der ausgefeiltesten Bautechnik nicht reproduzieren läßt – das macht Denkmäler einzigartig und damit schützenswert.

Allerdings ist der Erhalt historischer Gebäude aufwändig und teuer, da spezielle Sanierungstechniken und Materialien zum Einsatz kommen. Zudem müssen Bewohner solcher Gebäude oft Abstriche bei der Wohnqualität machen – niedrige Decken, kleine Fenster und schlechte Isolierung sind nur ein paar Beispiele hierfür. Dies mag den ein oder anderen Eigentümer dazu motivieren, sich die historische Komponente einfach wegzuwünschen und mit dem Gedanken zu spielen, das Gebäude abzureißen oder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die dem historischem Charakter entgegenstehen. Auch diesen Wunsch muss man nachvollziehen können, wenn man sich als Passant an einer schönen Fachwerkfassade erfreut.

Denkmalschützerischer Mehraufwand

Hier besteht nun also ein Konflikt zwischen den Interessen der Allgemeinheit und den Interessen des Einzelnen. Denkmalschutz ist ganz einfach als Kompromiss zur Lösung dieses Konfliktes zu sehen. Um sicherzustellen, dass historische Gebäude der Allgemeinheit nicht verloren gehen, gibt es bei baulichen Veränderungen zwar einige Einschränkungen. Im Gegenzug kommt die Allgemeinheit (repräsentiert durch entsprechende Ämter und staatliche Förderinstitute) den Bauherren aber in der Form von Steuererleichterungen, günstigen Baukrediten oder gar Zuschüssen entgegen, um sie für den höheren Aufwand zu kompensieren. Dieser höhere Aufwand wird durch einen konkreten Wert bemessen – dem „denkmalschützerischen Mehraufwand“ (DMA), welcher auch als Grundlage mancher Zuschüsse dient. Dies ist im allgemeinen ein fairer Deal. Diese Umstände sollten Käufern denkmalgeschützter Gebäude im voraus bekannt sein.

Für unseren Gasthof sehen wir dies so: in der sechshundertjährigen Geschichte des Anwesens haben seit über 20 Generationen immer wieder Eigentümerwechsel stattgefunden. Bis auf die letzten paar Generationen sind diese Voreigentümer in Vergessenheit geraten, und es gibt auch keine Aufzeichnungen über sie. Doch selbst wenn man ihre Namen wüsste, was würden sie bedeuten? Wenn uns die Rettung unseres Gasthofes gelingt, so wird dieser hoffentlich noch einige hundert Jahre weiterbestehen. Auch an uns wird man sich irgendwann nicht mehr erinnern bzw. wir werden nur einen Namen in einer langen Liste darstellen. Im historischen Gesamtkontext wird der einzelne Eigentümer unbedeutend – allein das Gebäude besteht weiter. In diesem Sinne kann man sich als Eigentümer auch als „momentaner Verwalter“ des Denkmals sehen, und auf diese wichtige Rolle darf man durchaus stolz sein.

So etwas gibt es eben nicht als Neubau

Förderungen

Eine ganze Reihe verschiedener Förderinstitute hat sich dem Erhalt von Baudenkmälern verschrieben – diese Einrichtungen gibt es auf allen Ebenen, d.h. auf Bundes- Landes-, Bezirks- als auch Landkreisebene, sowie innerhalb der jeweiligen Kommune, in der sich das Denkmal befindet. Hier ein paar Beispiele von Fördergebern, die für unser Projekt in Frage kommen könnten:

• Regierung von Mittelfranken
• Stadt Rothenburg ob der Tauber
• Landkreis Ansbach
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
• Bayerische Landesstiftung
• Deutsche Stiftung Denkmalschutz
• KfW
• LfA

Einzelne Fördergeber können verschiedene Förderprogramme haben, die sich ergänzen oder aber auch gegenseitig ausschließen können. Ob ein bestimmtes Projekt förderfähig ist, ist stets eine Einzelfallentscheidung des jeweiligen Fördergebers und muss vor Beginn der Baumaßnahme mit diesem besprochen werden. Dies ist ein ganz wichtiger Punkt – wenn einmal mit der Maßnahme begonnen wurde, ist es für Förderanträge in der Regel zu spät. Einen Rechtsanspruch auf Zuschüsse gibt es nicht.

Fördermittel sind begrenzt und werden meist auch gegeneinander aufgerechnet. Hier kann ein strategisches Vorgehen, wie etwas das Aufteilen des Bauvorhabens in verschiedene Teilprojekte, die unabhängig gefördert werden können, von Vorteil sein. Doch dies kann auch Nachteile wie zusätzliche Komplexität und Zeitverlust mit sich bringen, die im Einzelfall mit den Vorteilen abgewogen werden müssen. In Zeiten steigender Zinsen kann es beispielsweise ratsam sein, auf Förderungen bewusst zu verzichten, um schneller voranzukommen und sich dadurch noch günstigere Darlehen zu sichern.

In allen Fällen wird erwartet, dass der Bauherr bei Förderungen von sich aus tätig wird und die entsprechenden Mittel beantragt. Für Bauherren lohnt es sich also, sich im Vorfeld gut zu informieren und über mögliche Fördertöpfe Bescheid zu wissen. Wer nichts beantragt, wird auch nichts bekommen!

Da jedes Projekt im Hinblick auf die historische Bedeutung des Gebäudes, der Komplexität/Kosten des Sanierungsmaßnahmen, der Höhe des DMA sowie der finanziellen Situation des Fördergebers (und des Antragstellers) völlig unterschiedlich sein kann, ist ein Anspruchsdenken im Sinne von „ähnliche Projekte wurden ja auch gefördert“ nicht angebracht. Bei genauerer Kenntnis der Details sind „ähnliche Projekte“ dann oft gar nicht mehr so ähnlich.

Wir haben neben den mit überwältigender Mehrheit eintreffenden sehr positiven Reaktionen leider auch ein wenig negative Stimmungsmache erlebt, als die Förderzusage für unser Projekt bekannt wurde. Nicht jeder empfand diese Verwendung öffentlicher Mittel als optimal, und hätte die Gelder lieber im jeweils eigenen Projekt gesehen. Mittel sind jedoch begrenzt, und nicht jedes Projekt kann (oder sollte) gefördert werden. An unser Vorhaben hatte sich jahrzehntelang niemand herangewagt, und ohne Fördermittel wäre es nicht machbar gewesen. Hier haben die Entscheidungsträger den speziellen Einzelfall und das allgemeine Interesse erkannt und sich daher für eine Förderung entschieden. Auch wir haben bei anderen Bauprojekten keine Förderung erhalten – richtigerweise.

Einzeldenkmal vs. Ensemble

Generell können Gebäude auf zwei verschiedene Arten denkmalgeschützt sein: als „Einzeldenkmäler“, in welchem Falle nur die jeweiligen Gebäude selbst vom Schutz umfasst sind, oder im Rahmen eines „Ensembles“, wobei sich der Schutz auf einen regionalen Bereich erstreckt, wie etwa eine Straße oder ein Stadtviertel.

Die gesamte Altstadt Rothenburg ob der Tauber steht unter Ensembleschutz

Ein Gebäude kann auch durch beide Kategorien gleichzeitig geschützt sein; der strengere Einzeldenkmalschutz ist dann maßgeblich.

Da es bei Einzeldenkmälern um den Erhalt historischer Bausubstanz geht, umfasst der Schutz auch vollständig das Innere des Gebäudes. Hier ist es in der Regel nicht zulässig, beschädigtes Material auszutauschen oder zu entfernen, auch wenn dies kostengünstiger oder schneller durchführbar wäre. So kann ein schadhafter, aber historisch wertvoller Boden beispielsweise nicht entfernt werden – es kann aber ein neuer Boden darüber verlegt werden, falls dies keine weiteren Schäden der Originalsubstanz verursacht. Auf diese Weise wird zukünftigen Generationen die Möglichkeit gegeben, den Originalboden später wieder freizulegen und selbst zu sanieren.

Dies ist beim Ensembleschutz, bei dem es um das äußere Erscheinungsbild z. B. eines Straßenzuges geht, in der Regel weniger streng. Beim Ensemblemschutz hat man daher größere Freiheiten, wenn es um Änderungen innerhalb des Gebäudes geht. Doch auch diese Änderungen sind vom Denkmalamt im Vorfeld noch abzusegnen.